Perkant ar parduodant būstą Jungtinėje Karalystėje viena svarbiausių datų yra nuosavybės perdavimo data — angliškai completion. Tai oficiali diena, kai pinigai pervedami pardavėjui, nuosavybės teisė pereina pirkėjui ir perduodami raktai. Atrodytų paprasta: pasirašai sutartį, sutari dėl datos — ir viskas. Bet būtent ši diena dažniausiai kelia daugiausia streso. Mat tą pačią dieną viskas turi suveikti pas visus — banką, advokatus, pardavėją ir pirkėją.
„Exchange“ ir „completion“ — du skirtingi dalykai
Lietuviui šie du angliški terminai dažnai susilieja į vieną, todėl pradėkime nuo jų. JK būsto sandoris turi du atskirus įvykius:
- Exchange of contracts (sutarčių apsikeitimas) — diena, kai abiejų pusių advokatai apsikeičia pasirašytomis sutartimis. Nuo šios akimirkos sandoris tampa teisiškai įpareigojantis: pasitraukti jau nebegalima be didelių nuostolių. Tą dieną pirkėjas paprastai sumoka depozitą.
- Completion (nuosavybės perdavimas) — vėlesnė diena, kai realiai pervedami likę pinigai, nuosavybė pereina pirkėjui ir gaunami raktai.
Paprasčiau tariant: exchange — tai pažadas, completion — realus įvykis.
Dažniausiai completion įvyksta praėjus 1–4 savaitėms po exchange. Kartais abu įvykiai suderinami tą pačią dieną, bet tai rizikingiau — mažiau laiko spręsti problemoms.
Kodėl ši data tokia svarbi?
Nuosavybės perdavimo dieną turi suveikti daug žmonių vienu metu. Štai kas priklauso nuo jos:
- Banko išmokėjimas. Pirkėjo bankas turi pervesti hipotekos lėšas. Kai kurie bankai reikalauja kelių darbo dienų įspėjimo — jei data nustatoma per anksti, pinigai gali nespėti ateiti laiku.
- Advokatų darbas. Visi dokumentai turi būti patikrinti, pasirašyti ir užregistruoti. Jei trūksta leidimo ar sertifikato, completion nukeliamas.
- Pardavėjo išsikraustymas. Pardavėjas turi laiku ištuštinti būstą. Jei jis pats perka kitą būstą, jo completion priklauso nuo kitos grandinės.
- Grandinės (chain) efektas. JK labai dažnai vienas pardavėjas perka kitą būstą, o jo pirkėjas irgi laukia paskolos ar pardavimo. Jei vienas grandinės narys nespėja — sustoja visas procesas.
- Kraustymosi logistika. Perkraustymo įmonės užsakomos iš anksto. Jei completion nukeliamas paskutinę minutę, galite mokėti dvigubai arba likti be pagalbos.
Banko paskola padengia tik būsto kainą. Jei jūsų nuomos sutartis baigiasi vieną dieną, o completion vėluoja — teks mokėti už laikiną būstą. Kartais žmonės atsiduria situacijoje, kai apmoka dvigubai: už seną nuomą ir už naują būstą. Visada turėkite kelių dienų rezervą.
Kaip pasirinkti tinkamą completion datą
Įvertinkite sandorio sudėtingumą
Jei perkate ar parduodate be grandinės, procesas paprastesnis ir greitesnis. Jei grandinė yra, data turi tikti visiems jos dalyviams — o tai dažnai užtrunka. Daugiau apie tai, kodėl pirkėjai be grandinės yra tokie patrauklūs, skaitykite straipsnyje apie pirkimą be grandinės.
Derinkite su banku
Pasitikrinkite, kiek laiko bankas reikalauja prieš pervedant pinigus — paprastai 5–7 darbo dienos. Šį skaičių žinokite dar prieš tariantis dėl datos.
Pasikalbėkite su kita puse
Kartais pardavėjas laukia, kol bus baigtas jo kito būsto remontas. Jei nežinote jo planų, gali būti nemalonių staigmenų. Kalbėkitės atvirai.
Planuokite kraustymąsi
Penktadienis populiariausia completion diena, bet tada perkraustymo įmonės būna užimtos ir brangesnės. Jei galite — rinkitės savaitės vidurį: kainuos pigiau ir liks atsarginių darbo dienų.
Dažniausios klaidos
- Per daug optimistinė data. Pasiūloma „optimistiška“ data, pvz., 2 savaitės, bet bankas ir advokatai fiziškai nespėja.
- Nesuderinti planai. Pirkėjas iš anksto užsako perkraustymo įmonę, o completion nukeliamas — rezultatas papildomos išlaidos.
- Per daug spaudimo. Viena pusė bando primesti datą, kuri visiškai netinka kitai. Tai sukelia konfliktus ir vilkinimą.
- Nenumatytos alternatyvos. Jei completion vėluoja, o neturite kur apsistoti — teks skubiai ieškoti laikinos nuomos ar viešbučio.
Praktiniai patarimai
Pirkėjui: diskutuokite anksti — paprašykite agento jau po „offer accepted“ kalbėti apie galimus completion terminus. Turėkite rezervinį planą, kur galėtumėte apsistoti kelioms dienoms. Įvertinkite biudžetą galimoms papildomoms išlaidoms. Nesutikite aklai su jums netinkančia data — sandoris turi būti patogus abiem pusėms. Būkite lankstūs, bet jei delsa tampa per didelė — derėkitės dėl kompensacijos.
Pardavėjui: išsikraustykite laiku — pirkėjas tikisi gauti tuščią būstą, o ne dar besipakuojantį šeimininką. Jei pats perkate kitą būstą, derinkite abi datas taip, kad nesusidarytų tarpas. Pasitikrinkite su advokatu, kad visi dokumentai (EPC, garantijos, planai) tvarkingi dar prieš exchange. Jei jūsų būstas grandinėje — supraskite, kad viskas vyksta lėčiau. Greitam ir sklandžiam pardavimui pravers ir mūsų patarimai, kaip parduoti būstą greitai.
Realus pavyzdys
Šeima planavo completion po 2 savaičių, nes reikėjo greitai išsikraustyti. Tačiau bankas nespėjo išmokėti paskolos. Data nukelta dar 3 savaitėms, o šeima patyrė apie £2 000 papildomų išlaidų už nuomą ir kraustymąsi. Palyginkite: pora Londone turėjo paprastą sandorį be grandinės, suderino completion su banku ir advokatais per 3 savaites, laiku užsakė perkraustymo įmonę trečiadienį — viskas įvyko sklandžiai ir pigiau.
Nuosavybės perdavimo data yra tarsi orkestro repeticija — visi turi groti vienu metu. Jei vienas muzikantas pavėluoja, sugriūva visas pasirodymas.
Apibendrinimas
Completion data nėra tik popierinis dalykas. Nuo jos priklauso, ar viskas praeis sklandžiai, ar virs košmaru. Ji turi būti suderinta su banku, advokatais, pardavėju, pirkėju ir net perkraustymo įmone. Per anksti pasirinkta data reiškia vėlavimus ir papildomas išlaidas; per vėlai — gali kainuoti laiką ir pinigus už laikiną gyvenimą. Auksinė taisyklė: geriau realistiška completion data, nei optimistinė, bet neįvykdoma. Daugiau būsto pirkimo ir pardavimo temų rasite mūsų žinyne.